Giao dịch bất động sản Condotel – vướng mắc và giải pháp kiến nghị

Ngày đăng: 17/01/2017

Xu hướng Condotel thống lĩnh phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng

Việt Nam có tới 3.260 km đường bờ biển, hơn 1 triệu km2 vùng đặc quyền kinh tế, với gần 3.000 đảo ven bờ tạo nên những địa danh du lịch nổi tiếng, thu hút hàng triệu khách du lịch mỗi năm. Đặc biệt đường bờ biển dài và đẹp của Việt Nam là lợi thế lớn hiếm nơi nào có được. Những bãi biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,….là sự lựa chọn hàng đầu của nhiều khách du lịch.

Từ năm 2016, hầu như tháng nào cũng có dự án bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng được mở bán mới hoặc tiếp tục được chào bán thành công.

Năm 2016 thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và bùng nổ ở ba thị trường: Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 44 dự án được chào bán trong năm không tính các đợt mở bán đã cung ứng hơn 5000 căn biệt thự ra thị trường.

Mặc dù Condotel là loại hình bất động sản đầu tư mới phát triển tại Việt Nam trong vòng 1 năm qua nhưng riêng trong năm 2016 đã có hơn 12000 căn Condotel được chào bán, khẳng định đây là sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thị trường bởi vừa thu hút vốn nhàn rỗi có nhu cầu đầu tư trên thị trường, phục vụ nhu cầu ở lưu trú dài hạn và được phục vụ của người tiêu dung lại vừa có cam kết sinh lời, an toàn và bảo toàn vốn bằng Bất động sản. Bên cạnh đó, đây cũng là loại hình có tính xã hội hóa và chuyên môn hóa cao trong vận hành khai thác và quản lý tài sản bất động sản…

Ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch TGĐ Công ty CP đầu tư và Phân phối DTJ – Chủ tịch liên minh sàn GD BĐS G5 phát biểu tại Hội thảo

Theo kịp với sự bùng nổ và phát triển của thị trường đó, cần có khung pháp lý với những cơ chế chính sách phù hợp để thúc đẩy sự nhảy vọt của nhu cầu thị trường. Với nhiều năm kinh nghiệm về tư vấn, môi giới bất động sản, Ông Khánh đã đưa ra những vướng mắc thiết thực nhất trong quá trình giao dịch Condotel tại Việt Nam như sau:

Rào cản pháp lý

Một là về vấn đề sở hữu Condotel:

Loại hình Condotel mới xuất hiện ở Việt Nam, khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không…) Hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình Bất động sản Condotel chưa được quy định rõ ràng trong pháp luật liên quan.

Các chủ đầu tư tùy thuộc vào mô hình phát triển sản phẩm và việc khai thác vận hành của mình đưa ra các hình thức đầu tư và sở hữu pháp lý khác nhau: Có dự án là 50 năm và được ở, 50 năm không được ở, 70 năm, có dự án là sở hữu lâu dài … khiến cho khách hàng khi mua còn nhiều băn khoăn và mất thời gian tìm hiểu.

Nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho Condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể.

Condotel hiện đang được phát triển tại các thành phố trung tâm thu hút du lịch… dự án có thể đầu tư tại Khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được xây bán sở hữu như đất ở, hoặc sản phẩm được đầu tư trong khu phức hợp…do đó không chỉ người mua gặp vướng ngay cả các Chủ đầu tư cũng gặp vướng mắc khi xin cấp phép đầu tư Condotel hàng trăm tỷ đồng nhưng không bán được do vướng thủ tục pháp lý, hoặc không bán được vì tâm lý người dân, nhà đầu tư luôn chọn mua các dự án BĐS có sổ đỏ.

Hai là vấn đề mục đích sử dụng Condotel:

Chưa có quy định cụ thể về BĐS Condotel được đầu tư chỉ để khai thác cho thuê hay để ở hoặc vừa cho thuê vừa để ở… Từ đó dẫn đến việc hiện nay các Condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại Condotel.

Chủ yếu chủ đầu tư vận dụng và đăng ký hình thức quản lý như căn hộ chung cư có quy định diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng và có sử dụng đơn vị quản lý vận hành riêng nhưng không chỉ ra được cụ thể chi phí hoạt động, chi phí vận hành…

Có chủ đầu tư quy định cách tính chi phí hoạt động và quản lý vận hành, có Chủ đầu tư ko chỉ rõ. Các loại phí được tính gồm có: Phí quản lý căn hộ, phí sửa chữa lớn và Chi phí hoạt động.

Ba là, vướng mắc về Tín dụng:

Xuất pháp từ tính pháp lý và quy định phí nêu trên nên nhiều dự án Condotel xây dựng nhưng không nhận được sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng. Chưa có cơ chế và quy định đặc thù cho các khách hàng, nhà đầu tư vay tiền để mua Condotel. Quy định trong pháp luật liên quan bị chồng chéo, căn hộ Condotel đặc biệt, vướng mắc trong vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của các bên tham gia: Chủ đầu tư, khách hàng – nhà đầu tư và ngân hàng.

Bốn là: việc cam kết lợi nhuận và tính minh bạch trong thực hiện cam kết

Khi đầu tư Condotel, nhà đầu tư sẽ tham gia chương trình cho thuê lại các căn Condotel này với mức lợi nhuận thường cam kết từ 8-10%, hay có dự án cam kết tới 12% thậm chí 14% trong những thời hạn nhất định từ 5 dến 10 năm, sau thời hạn cam kết cố định sẽ là mức lợi nhuận phân chia thực tế ( sau thuế) từ 50 đến 85% cho chủ sở hữu, 15% tới 50% cho Chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành…

Condotel được đầu tư tập trung số lượng lớn từ vài trăm đến cả ngàn căn hộ, có thể là dự án Condotell độc lập hoặc đầu tư trong phân khu dự án, hoặc phân khu phức hợp.

Chủ đầu tư có chỉ ra quyền lợi của khách hàng được kiểm toán báo cáo trong việc thực hiện khai thác phân chia lợi nhuận cam kết và số liệu kế toán liên quan … Tuy nhiên, nhiều khách hàng còn tâm lý e ngại khi quy mô căn hộ trong dự án lớn hoặc ở những địa điểm không gần nơi cư trú của khách hàng và vì vậy khách hàng không tin tưởng những chính sách cam kết cho thuê của chủ đầu tư nhất là việc hạch toán tài chính của CĐT khi chia sẻ lợi nhuận sau thời gian cam kết.

Từ những vướng mắc thực tế trong khi giao dịch ở trên, ông Khánh cũng đóng góp tại Hội thảo nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn trên:

Một là, về quy hoạch, pháp lý:

Cần có những chính sách rõ ràng cho các vùng biển đảo cũng như đề ra các quy định thống nhất, chặt chẽ về pháp lý, điều kiện sở hữu BĐS ven biển trong đất liền tương đương nhau, bổ sung loại hình Bất động sản Condotel trong pháp luật liên quan.

Hai là, Pháp luật cho phép huy động nguồn vốn cho BĐS cũng như cấp tín dụng, cho vay để đầu tư BĐS nghỉ duỡng cho thuê có thời hạn và dài hạn khi đảm bảo pháp lý ở mục 1.

Ba là, Nhà nước có quy định về báo cáo kiểm toán bắt buộc cho dự án khai thác căn hộ Condotel hàng năm để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng – nhà đầu tư.

Bốn là, các cơ quan nhà nước khi ban hành và sửa đổi chính sách tham khảo lấy ý kiến các tổ chức hiệp hội ngành nghề chuyên về Bất động sản và xây dựng chính sách thấu đáo tránh xa rời thị truờng.

Bên cạnh đó ông Khánh đặc biệt đưa ra lời khuyến cáo cho khách hàng mua sản phẩm Condotel cần tìm đến những nhà môi giới chuyên nghiệp và uy tín trên thị trường, nhất là khi pháp lý chưa đầy đủ công cụ để đảm bảo cho quyền lợi cho khách hàng, cũng như để đầu tư an toàn hơn .

Tin tức liên quan

DTJ Group – Hành trình 10 năm đồng hành kiến tạo tương lai

DTJ Group – Hành trình 10 năm đồng hành kiến tạo tương lai

Ngày đăng: 19/07/2017

Tối 19/07/2017 vừa qua, Công ty cổ phần đầu tư và phân phối DTJ đã long trọng tổ chức chương trình “Kỷ niệm 10 năm thành lập công ty cổ phần đầu tư và phân phối DTJ”. Đây là cột mốc đánh dấu bước phát triển toàn diện của DTJ về quy mô, nhân lực và…Read More

DTJ Group – du lịch trải nghiệm 2017

DTJ Group – du lịch trải nghiệm 2017

Ngày đăng: 04/07/2017

Nhằm tăng cường tinh thần đoàn kết đồng thời mong muốn đem đến cho toàn thể cán bộ nhân viên thuộc DTJ Group có một tinh thần thoải mái sau những ngày làm việc căng thẳng, Ban lãnh đạo công ty đã tổ chức chuyến du lịch cho toàn thể cán bộ nhân viên công…Read More

DTJ Group lần đầu hé lộ cơ hội đầu tư biệt thự biển Vinpearl tại thị trường Nghệ An

DTJ Group lần đầu hé lộ cơ hội đầu tư biệt thự biển Vinpearl tại thị trường Nghệ An

Ngày đăng: 28/06/2017

Sự xuất hiện của Vinpearl Cửa Hội Resort & Villas tại Nghệ An đánh dấu một bước chân khai phá quan trọng của tập đoàn Vingroup lên bản đồ du lịch Việt Nam. Sự hiện diện đó được kỳ vọng đem đến sự thay da đổi thịt và nâng tầm du lịch cho vùng biển…Read More


Cơ hội hợp tác cùng dtj group

Với tiêu chí hoạt động mang lại lợi ích, đảm bảo quyền lợi và hiệu quả cho các bên tham gia; Đối tác - Khách hàng - Công ty và các cổ đông, DTJ GROUP luôn nỗ lực là địa chỉ tín thác của khách hàng, chủ đầu tư, các công ty kinh doanh, đối tác trên toàn quốc trong các lĩnh vực kinh doanh của DTJ GROUP.

Liên hệ

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÂN PHỐI DTJ
Địa chỉ: 216 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội
Tel: (84 4) 6269 0124 - Fax: (84 4) 3755 6304
Website: http://dtj.com.vn
Email: info@dtj.com.vn

Video

Copyright © 2017 DTJ JSC. All rights reserved.