Điểm sáng của thị trường bất động sản Quý IV/2023

Rủi ro bủa vây

Theo TS. Cấn Văn Lực, giai đoạn hiện nay là giai đoạn thanh lọc, khủng hoảng niềm tin chứ không phải khủng hoảng thị trường. Tuy nhiên, từ nay đến năm 2024, sẽ có những rủi ro mà thị trường Bất động sản phải đối mặt.

Các rủi ro hiện hữu trong những tháng cuối năm 2023 như sau:

Tín dụng vẫn ảm đạm và không đạt mức như kỳ vọng

Tình hình kinh doanh của hệ thống ngân hàng trong quý 2/2023 tiếp tục ”cải thiện” chậm hơn đáng kể so với quý trước, lợi nhuận trước thuế có tăng trưởng nhẹ nhưng thấp hơn so với mức kỳ vọng ở kỳ điều tra trước. Theo đó, NHNN đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 cho các tổ chức tín dụng với mức giao toàn hệ thống khoảng 14%

Lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn tăng mạnh trong quý tới

Ước tính có khoảng 13 doanh nghiệp phi ngân hàng có giá trị trái phiếu đáo hạn trên 3 nghìn tỷ trong nửa cuối năm 2023. Trong đó, có đến 12 doanh nghiệp bất động sản với 11 doanh nghiệp chưa niêm yết

Tính từ đầu năm đến ngày 14/6/2023, ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi ở mức 61 nghìn tỷ, chiếm 5,7% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong đó bao gồm 9,3 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp đã đáo hạn không trả được gốc, còn lại là 51,8 nghìn tỷ trái phiếu chưa đến hạn nhưng chậm thanh toán lãi. Xét về cơ cấu các ngành, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 71% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ, ghi nhận mức 42,4 nghìn tỷ

Lượng trái phiếu chậm trả bắt đầu tăng cao đột biến từ tháng 3 đến nay và vẫn chưa có xu hướng chậm lại.

Thị trường là có thật

Theo Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 -2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Trong bối cảnh nhu cầu tăng nhưng nguồn cung của các dự án nhà ở còn hạn chế, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM khó có thể “hạ nhiệt”.

Hiện giá căn hộ thuộc phân khúc cao cấp vẫn giữ nguyên mức trung bình 87,5 triệu đồng/m2. Tương tự, phân khúc trung cấp cũng không thay đổi giá bán khi vẫn dao động quanh mốc 43,5 triệu đồng/m2. Riêng phân khúc bình dân lại giảm 3% và có giá chỉ còn 28,4 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, những khu vực có giá chung cư tăng nhanh nhất đều tọa lạc xung quanh những hạ tầng giao thông mới. Ví dụ, các phường nằm dọc tuyến đường sắt 2A (Cát Linh – Hà Đông) tại Hà Nội có giá chung cư tăng khoảng 5 – 15%/năm. Trong đó, phường Phú La và Văn Quán tăng mạnh nhất, lần lượt là 17%/năm và 21%/năm.

Xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội đã tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Các con số đang cho thấy chung cư là một phân khúc đầu tư hấp dẫn khi liên tục tăng giá. Tuy nhiên, tâm lý người mua vẫn tồn tại một số rào cản nhất định. Theo khảo sát, hai lý do chính khiến nhiều khách hàng không vội xuống tiền mua căn hộ là vì giá bán vẫn còn quá cao và những lo ngại xoay quanh tính pháp lý của dự án.

Dẫu vậy, cả hai vấn đề này đều đang dần được giải quyết. Đầu tiên là về giá bán, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách thanh toán ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng như tăng thời gian ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, nâng mức chiết khấu thanh toán sớm…

Ngoài ra, lãi vay mua nhà cũng đã dần “hạ nhiệt”. Hiện lãi suất ưu đãi của các ngân hàng thương mại đa phần dao động khoảng 8 – 11%/năm. Dù giá căn hộ trong thực tế không giảm nhưng các thay đổi trên sẽ góp phần khiến cho việc mua nhà trở nên “nhẹ gánh” hơn

Thứ hai là về vấn đề pháp lý. Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường. Tính đến thời điểm hiện tại, Hà Nội ghi nhận 419 dự án đã được gỡ vướng về pháp lý, 293 dự án khác đang được tiếp tục giải quyết. Còn tại TP.HCM, 67 dự án đã được xử lý và 113 dự án đang trong quá trình tháo gỡ vướng mắc.

Các điểm sáng trên đã được chuyển hóa thành những tín hiệu tích cực. Theo khảo sát, các môi giới viên cho biết lượng giao dịch chung cư đã có dấu hiệu cải thiện. Đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt.

Bên cạnh chung cư, một sản phẩm bất động sản cũng đang được săn đón

Giá rao bán trung bình đất nền miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng, đến quý III/2023 đã tăng 4,9% so với quý IV/2022. Trong khi đó, biểu đồ giá đất nền miền Nam có dấu hiệu đi xuống, từ cuối năm ngoái đến nay đã giảm 26,2%

Các tỉnh tiêu biểu ở miền Bắc chứng kiến giá đất nền tăng trưởng ổn định trong thời gian dài, từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, là Hải Phòng (tăng 128%), Quảng Ninh (tăng 44%), Hưng Yên (tăng 36%), Bắc Ninh (tăng 20%).

Theo Báo Thanh Niên, Báo Đầu Tư