BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP HỒ CHÍ MINH | QUÝ 3/2021

KINH TẾ VIỆT NAM

GDP quý 3/2021 ước tính giảm -6,17% so với cùng kỳ năm ngoái. GDP trong 9 tháng năm 2021 chỉ tăng 1,42% so với cùng kỳ năm trước do dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm trọng đến mọi lĩnh vực của nền kinh tế.

• Tổng sản phẩm trong nước (GDP): + 1,42%
• Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP): + 4,1%
• Số doanh nghiệp thành lập mới: 85.481 doanh nghiệp
• Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng: – 7,1%
• Vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện: +0,4%
• Tổng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa: + 18,8%
• Tổng kim ngạch nhập khẩu hàng hóa: + 30,5%
• Nhập siêu: 2,13 tỷ USD
• Khách quốc tế đến Việt Nam: – 97,0%
• Chỉ số giá tiêu dùng bình quân: + 1,82%
• Lạm phát cơ bản: + 0,88%

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ

Trong suốt Quý 3 chỉ có Hai dự án thuộc phân khúc cao cấp thực hiện mở bán qua kênh bán hàng trực tuyến. Các hạn chế khi thực hiện giao dịch bất động sản trực tuyến cũng như tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư và khách hàng khiến nguồn cung chào bán rơi xuống mức thấp nhất trong ba năm trở lại đây, với 1.600 căn hộ, chỉ xấp xỉ 40% so với quý trước. Tuy nhiên mặc dù mở bán qua kênh bán hàng trực tuyến, tỷ lệ bán của hai dự án chào bán mới trong quý vẫn rất khả quan, đạt 82%; trong đó Quận Bình Tân lần đầu tiên xuất hiện dự án thuộc phân khúc cao cấp.

Tổng nguồn cung mới trong 9 tháng đạt 7.464 căn, giảm 35% so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung tích lũy toàn thị trường ghi nhận 311.746 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp dẫn đầu với tỷ trọng 43%, tiếp đến là cao cấp (31%) và bình dân (23%). Phân khúc hạng sang chiếm 3% tổng nguồn cung chào bán.

Số lượng căn bán được trong Quý 3/2021 đạt 1.582 căn, giảm 68% so với Quý 3/2020 do nguồn cung sụt giảm. Tương tự, 9 tháng đầu năm ghi nhận 8.956 căn bán, giảm 17% so với cùng kỳ năm 2020.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.271 USD/m², xấp xỉ 53 triệu đồng (không bao gồm thuế GTGT), tăng 17% so với Quý 3/2020. Tất cả các phân khúc đều ghi nhận giá bán tăng. Trong đó, phân khúc hạng sang ghi nhận mức tăng giá cao nhất 8% theo năm. Ba phân khúc còn lại có mức tăng giá trung bình trong khoảng từ 2% đến 4% so với cùng kỳ năm trước.

Quý 4/2021 dự kiến sẽ có hơn 6.000 căn hộ mở bán, giúp nguồn cung mới cả năm đạt khoảng 13.000 căn. Tổng số lượng căn bán được cả năm 2021 dự kiến đạt trên 12.000 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 94%.

Giá sơ cấp sẽ tiếp tục đà tăng khi lượng cầu tăng ổn định và quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm. Giá chào bán sơ cấp của phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến tăng trong khoảng từ 3 – 7% theo năm. Phân khúc hạng sang sẽ đạt mức tăng cao nhất 7 – 8% nhờ các dự án căn hộ có thương hiệu sắp ra mắt, trong khi giá phân khúc bình dân sẽ không có nhiều biến động do không có nguồn cung mới.

Tiêu chí phân hạng căn hộ:

• Hạng sang: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) trên 4,000 USD/m²
• Cao cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 2,000 đến 4,000 USD/m²
• Trung cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 1,000 đến 2,000 USD/m²
• Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì)dưới 1,000 USD/m²

Đến năm 2024, nguồn cung dự kiến sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ trung cấp chiếm 48%. Thành phố Thủ Đức dẫn đầu với 44% nguồn cung tương lai.

THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ VÀ BIỆT THỰ XÂY SẴN

Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm do các chủ đầu tư mở bán thận trọng trước bối cảnh làn sóng Covid Thứ Tư.

Trong Q3/2021, thị trường bất động sản liền thổ tại Tp.HCM tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua. Nguồn cung khan hiếm giúp thị trường duy trì sự ưu chuộng của người mua, đồng thời cũng thúc đẩy nguồn cầu dịch chuyển ra các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/ nền. Thành phố Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là Bình Chánh với 24% và Bình Tân với 11%. Thành phố Thủ Đức tiếp tục thu hút các dự án bất động sản nhà ở nhờ quỹ đất sẵn có, quy hoạch đô thị tốt và cơ sở hạ tầng được đầu tư.

Trước tác động của các biện pháp đóng cửa và giãn cách xã hội, người mua nhà ngày càng quan tâm đến các dự án phức hợp đa dạng tiện ích nội khu. Các quận ngoài trung tâm sẽ tiếp tục thu hút khách mua.

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ (TTTM)

Đợt dịch COVID-19 mới đã khiến tất cả TTTM đóng cửa từ đầu tháng 6 và đa số đang xem xét việc mở cửa lại trong Tháng 10/2021 đi kèm với những điều kiện an toàn về phòng chống dịch cũng như có khả năng thu hẹp thời gian mở cửa mua sắm; các ngành hàng vui chơi giải trí tạm thời chưa có thông báo được hoạt động trở lại. Các khách thuê hiện hữu đều được miễn phí giá thuê trong giai đoạn áp dụng chỉ thị 16 của Chính phủ.

Quý 3/2021, thị trường không có nguồn cung mới và tổng nguồn cung bán lẻ tại TP. HCM giữ nguyên mức 1.068.128 m². Giá chào thuê khu Trung tâm giữ nguyên mức 137 USD/m²/tháng và giá chào thuê khu ngoài Trung tâm giảm 3,8% so với quý trước, đạt 32,6 USD/m²/tháng, do các chủ đầu tư chủ động đưa ra mức giá ưu đãi cho những mặt bằng còn trống.

Các doanh nghiệp lớn tích cực trên thị trường bán lẻ như Masan mua lại 70% cổ phần Mobicast để mở rộng sang Dịch vụ số hay Thế Giới Di Động với chuỗi Bách Hóa Xanh cũng ghi nhận hoạt động tích cực trong giai đoạn Quý 3/2021. Tại các thị trường tỉnh, chuỗi siêu thị Go! của Central Group đẩy mạnh mở rộng/trùng tu trong giai đoạn 2 trong năm tới và tại các mô hình khu đô thị, khu du lịch… Nhiều chủ đầu tư dần quan tâm hơn đến việc nghiên cứu phát triển hạng mục bán lẻ trong dự án của mình.

Thị trường dự đoán sẽ có thêm 200.000 m² diện tích bán lẻ từ đây cho đến 2024, trên toàn thành phố. Trong ngắn hạn, các ngành nghề như Ăn uống, Chuỗi cà phê, Siêu thị tiện lợi, Sức khỏe và sắc đẹp hoặc Thời trang thể thao, thường phục sẽ tiếp tục được mở rộng ở mô hình Nhà phố thương mại cũng như thị trường tỉnh, do ngày khai trương của các TTTM mới bị lùi lại.

Thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng trong giai đoạn cuối năm do tình hình kiểm soát dịch bệnh vẫn trong giai đoạn nước rút. Trong thời gian tới, các dự án TTTM đặc biệt là TTTM quy mô lớn cần điều chỉnh phù hợp chính sách cho thuê, hỗ trợ cũng như thay đổi cơ cấu ngành hàng để phù hợp với nhu cầu thuê hiện tại của các nhãn hàng. Xét đến yếu tố vĩ mô, chỉ khi nền kinh tế hồi phục đi kèm với thu nhập người dân tăng trở lại, thị trường bán lẻ mới có thể bước vào chu kỳ phát triển mới.

Nguồn: https://scgroup.com.vn/