Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trước quyết định hoãn thuế của Mỹ: Bài toán chiến lược và cơ hội bứt phá

Ngày 09/04/2025, thông tin Mỹ xem xét áp mức thuế lên tới 46% đối với hàng hóa từ Việt Nam đã gây ra không ít lo ngại trên thị trường xuất khẩu và bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, chỉ chưa đầy 24 giờ sau đó, diễn biến bất ngờ từ tuyên bố của cựu Tổng thống Donald Trump về việc tạm hoãn áp thuế trong vòng 90 ngày đã xoay chuyển tình hình. Không chỉ là bước lùi chiến thuật, quyết định này mở ra một khoảng thời gian quý giá để Việt Nam đánh giá lại năng lực nội tại, điều chỉnh chiến lược đầu tư công nghiệp, và chuẩn bị đối sách trong một thế giới đang ngày càng bất định.

Cập nhật về đàm phán thương mại Việt Nam – Mỹ và tác động đến thị trường bất động sản công nghiệp

Phó thủ tướng Hồ Đức Phớc và Đại diện Thương mại Mỹ Jamieson Greer tại cuộc gặp, Ảnh: VGP 

Trong bối cảnh Mỹ tạm hoãn áp thuế 90 ngày và áp dụng mức thuế tạm thời 10% đối với hàng hóa Việt Nam, Phó Thủ tướng Hồ Đức Phớc đã có cuộc gặp quan trọng với Đại diện Thương mại Mỹ Jamieson Greer tại Washington. Hai bên đã thống nhất khởi động đàm phán về một thỏa thuận thương mại song phương, bao gồm cả các điều khoản thuế quan, nhằm xây dựng quan hệ kinh tế ổn định, bền vững.

Động thái này được kỳ vọng sẽ tạo đà thuận lợi cho các doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp – nơi đóng vai trò là nền tảng hạ tầng cho làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu.

“Khoảng lặng vàng” và thách thức từ sự bất định

Việc hoãn áp thuế tạm thời giúp xoa dịu phần nào tâm lý lo ngại của nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là những doanh nghiệp đang cân nhắc chuyển dịch nhà máy khỏi Trung Quốc để đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, chính “khoảng lặng 90 ngày” lại là lời nhắc nhở nghiêm khắc: sự bất định địa chính trị và xu hướng bảo hộ thương mại không hề suy giảm, mà chỉ tạm dừng để tái định hình.

Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam không thể chỉ “thở phào” mà cần có bước chuyển mạnh mẽ về chất: nâng cao khả năng thích ứng, cải thiện tốc độ đáp ứng mặt bằng sản xuất, logistics và pháp lý, nhằm tăng cường nội lực để ứng phó với các biến động quốc tế trong dài hạn.

Việt Nam – Tâm điểm dịch chuyển sản xuất tại Đông Nam Á

Hình ảnh một nhà máy sản xuất điện tử tại Việt Nam

Bất chấp các rủi ro thương mại từ Mỹ, Việt Nam tiếp tục giữ vững vai trò điểm đến chiến lược cho dòng vốn FDI nhờ các lợi thế cạnh tranh bền vững:

• Giá thuê đất hợp lý: Dao động 120 – 180 USD/m²/kỳ thuê tại các khu công nghiệp trọng điểm – thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc, Thái Lan hay Indonesia.
  
• Chi phí lao động cạnh tranh: Mức lương cơ bản 250 – 350 USD/tháng, tạo lợi thế lớn trong bối cảnh các DN toàn cầu tìm kiếm phương án cắt giảm chi phí vận hành.
  
• Hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện: Cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, Lạch Huyện và hệ thống cao tốc Bắc – Nam là đòn bẩy quan trọng cho các ngành công nghiệp chế biến, xuất khẩu.
  
• Vị trí địa lý chiến lược: Nằm trên tuyến giao thương Đông – Tây, gần Trung Quốc và các thị trường lớn như Nhật Bản, Hàn Quốc.
  
• Mạng lưới FTA toàn diện: Việt Nam hiện có 15 hiệp định thương mại tự do, bao gồm CPTPP, EVFTA, RCEP – mở rộng không gian xuất khẩu và giảm phụ thuộc vào một thị trường đơn lẻ.
  

Theo số liệu mới nhất, quý I/2025, Việt Nam thu hút gần 6,2 tỷ USD vốn FDI, trong đó hơn 30% đổ vào công nghiệp chế biến, chế tạo và bất động sản công nghiệp – minh chứng rõ ràng cho sức hấp dẫn bền vững bất chấp rủi ro ngắn hạn.

Bài toán chiến lược: Đa dạng hóa thị trường, tăng cường chuỗi cung ứng nội địa

Bài học từ “sự cố thuế” cho thấy một thực tế không thể né tránh: lệ thuộc vào một thị trường – đặc biệt là Mỹ chiếm tới 28% kim ngạch xuất khẩu – sẽ khiến doanh nghiệp dễ tổn thương khi chính sách thay đổi đột ngột.

Trong giai đoạn này, cần xác lập chiến lược mới gồm ba trụ cột:

Đa dạng hóa thị trường xuất khẩu, tận dụng hiệu quả các FTA sẵn có để mở rộng cánh cửa vào châu Âu, Đông Bắc Á, Trung Đông, Nam Mỹ.

Đẩy mạnh phát triển công nghiệp hỗ trợ, nâng cao tỷ lệ nội địa hóa, giảm phụ thuộc vào nhập khẩu nguyên vật liệu.

Xây dựng chuỗi cung ứng nội địa hiệu quả, từ logistics, kho vận đến cơ sở dữ liệu doanh nghiệp – tạo sức bật dài hạn cho toàn ngành công nghiệp.

Định hình chiến lược phát triển dài hạn: Đẩy mạnh ngành sản xuất có thế mạnh, mở rộng thị trường, gia tăng giá trị

Bên cạnh việc chủ động ứng phó với các biến động thương mại toàn cầu, Việt Nam cần xác lập một tầm nhìn dài hạn cho phát triển kinh tế, trong đó củng cố và nâng cao năng lực nội tại của các ngành sản xuất chủ lực đóng vai trò then chốt. Đây chính là nền tảng bền vững để Việt Nam khẳng định vị thế là trung tâm công nghiệp mới của châu Á trong tương lai gần.

Trước hết, cần tiếp tục đẩy mạnh các ngành sản xuất mà Việt Nam đang có lợi thế cạnh tranh như dệt may, da giày, chế biến nông sản và thủy sản, điện tử, cơ khí chính xác, công nghiệp gỗ và vật liệu xây dựng. Đây là các lĩnh vực có thị trường xuất khẩu ổn định, nền tảng công nghiệp phát triển tương đối tốt và khả năng thu hút lao động cao. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, các doanh nghiệp trong những lĩnh vực này cần được hỗ trợ nâng cấp công nghệ, cải thiện năng lực quản trị và từng bước chuyển dịch từ mô hình gia công – lắp ráp sang sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn.

Bên cạnh đó, việc mở rộng thị trường xuất khẩu là bước đi chiến lược nhằm giảm sự phụ thuộc vào các thị trường truyền thống như Mỹ và Trung Quốc – vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro chính trị và thương mại. Việt Nam cần chủ động khai thác các khu vực mới nổi có tiềm năng tăng trưởng cao như Ấn Độ, Trung Đông, châu Phi và Nam Mỹ. Đồng thời, các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như CPTPP, EVFTA, UKVFTA cũng cần được tận dụng tối đa để mở rộng thị phần tại các nước phát triển, đặc biệt là Liên minh châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc và Canada.

Song song với việc củng cố các ngành truyền thống, Việt Nam cần đặt trọng tâm phát triển các nhóm ngành sản xuất chiến lược mới nổi, phù hợp với xu thế của nền kinh tế toàn cầu. Trong đó có thể kể đến công nghiệp hỗ trợ cho sản xuất linh kiện điện tử, bán dẫn; sản xuất thiết bị năng lượng tái tạo như pin mặt trời, thiết bị điện gió; linh kiện và hệ thống cho xe điện; công nghiệp chế biến sâu trong thực phẩm và dược phẩm. Những ngành này không chỉ tạo ra giá trị xuất khẩu cao mà còn góp phần xây dựng một chuỗi cung ứng nội địa mạnh mẽ và độc lập hơn.

DTJ Industrial – Đồng hành cùng các doanh nghiệp 

DTJ Industrial và Liên minh công nghiệp G20 đồng lòng hỗ trợ các doanh nghiệp

Trong bối cảnh hiện tại, vai trò của các doanh nghiệp như DTJ Industrial và liên minh công nghiệp G20 sẵn sàng hỗ trợ một hệ sinh thái dịch vụ cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp vượt qua thách thức từ những biến động thương mại toàn cầu.

Với quỹ đất pháp lý minh bạch, sẵn sàng bàn giao và quy mô hàng nghìn hecta tại các tỉnh Đồng Bằng sông Hồng, DTJ Industrial cam kết đáp ứng linh hoạt và toàn diện nhu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

DTJ Industrial tin rằng, trong giai đoạn biến động toàn cầu như hiện nay, một hệ sinh thái đầu tư chuyên nghiệp, đồng bộ và đáng tin cậy sẽ là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư quốc tế yên tâm lựa chọn Việt Nam là điểm đến chiến lược trong dài hạn. Chúng tôi cam kết tiếp tục đóng vai trò là người bạn đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp không chỉ phát triển mà còn phát triển bền vững và hiệu quả trong hành trình công nghiệp hóa của đất nước.